Een huis kopen: wat je naast de hypotheek écht nodig hebt
De maximale hypotheek dekt het huis, maar niet de kosten koper. Wat een starter en een doorstromer in 2026 uit eigen zak moeten betalen, en waarom de bank je bij een korte rentevaste periode minder leent.
Een rekentool zegt je dat je €260.000 kunt lenen, je vindt een huis van €400.000 met genoeg eigen geld voor het verschil, en je denkt: rond. Dan komt de notaris met een afrekening die een paar duizend euro hoger uitvalt dan je had gereserveerd. Het huis was niet het probleem. De kosten eromheen waren het.
Dit is het stukje dat een hypotheekcalculator je bewust niet vertelt, omdat het niet over je maximale lening gaat maar over je eigen portemonnee. Twee dingen verdienen aandacht voordat je gaat bieden: wat je naast de hypotheek zelf moet meebrengen, en waarom je leenruimte lager kan zijn dan de rente doet vermoeden.
De hypotheek dekt het huis, niet de kosten koper
In 2026 mag je tot 100% van de woningwaarde lenen. Dat klinkt alsof je niets hoeft mee te nemen, maar die grens geldt voor het huis, niet voor de kosten om het te kopen. Die “kosten koper” betaal je uit eigen geld. Voor een woning van €400.000 ziet dat er zo uit:
Het venijn zit in de overdrachtsbelasting. Koop je als starter onder de 35 een huis om zelf in te wonen, met een prijs onder de woningwaardegrens van €555.000, dan betaal je eenmalig 0%. Val je buiten die vrijstelling, dan is het 2%, op €400.000 is dat €8.000 in één keer. Daar bovenop komen advies- en bemiddelingskosten, de notaris, een taxatie en eventueel een bouwkundige keuring. Reken voor die dienstverlening op een paar duizend euro; het zijn marktprijzen, dus vraag offertes en vergelijk.
Onder de streep: een starter brengt voor dit huis grofweg €5.600 mee, een doorstromer zonder vrijstelling eerder €13.600. De Nationale Hypotheek Garantie kost daarnaast eenmalig 0,4% premie, maar die mag je meestal meefinancieren in de hypotheek, dus die telt niet als eigen geld.
Waarom de bank je soms minder leent dan de rente zegt
De tweede verrassing zit in je maximale lening zelf. Hoeveel je mag lenen hangt af van je inkomen en van de rente waarmee de geldverstrekker rekent. En dat is niet altijd jóuw rente. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan rekent de bank verplicht met een fictieve toetsrente van minimaal 5% in plaats van je werkelijke, vaak lagere rente. Dat beschermt je tegen een rentestijging, maar drukt wel je maximum:
Het verschil tussen de twee lijnen is puur het gevolg van de toetsrente. Bij een inkomen van €50.000 scheelt het ongeveer €8.700 aan maximale hypotheek; bij hogere inkomens loopt dat verder op. Een langere rentevaste periode kost je maandelijks meestal iets meer rente, maar levert je vooraf dus meer leenruimte op. Dat is een afweging, geen wet.
Verder verlagen schulden je maximum: bij consumptief krediet rekent de bank doorgaans 2% van de limiet per maand als last, en een studieschuld telt mee via een factor die met de rente oploopt. Daar staat tegenover dat een energiezuinig huis je juist extra leenruimte geeft, oplopend tot €40.000 bij de zuinigste woningen.
Reken jouw plaatje compleet door
De calculator maximale hypotheek past de normen van 2026 toe (inclusief de actuele rente, je rentevaste periode, energielabel, NHG en eventuele schulden) en legt bij elke stap uit hoe het bedrag tot stand komt. Houd daarbij in je hoofd dat je bovenop dat bedrag nog eigen geld voor de kosten koper nodig hebt. Wil je eerst je netto inkomen scherp hebben, gebruik dan de netto salaris calculator.
Een huis kopen is dus niet alleen “wat kan ik lenen”, maar ook “wat moet ik meebrengen en tegen welke rente toetsen ze me”. Wie die twee vooraf kent, staat bij de notaris niet voor verrassingen.